昆明呈贡房价(上月均价仅7243元/平米! 呈贡房价触了个“假底”)

2023-09-19 06:02:01

根据克而瑞最新数据,8月份,昆明住宅成交量价仍在低位徘徊,连续三个月成交量都只有20多万方,成交均价也是连续三月13000元出头,总体呈现出市场底部盘整的特征。但如果分区域看,上个月呈贡的住宅新房成交均价变动特别剧烈,当月均价降到仅有7243元/平米,这也是近5年来月均价的最低点,呈贡房价难道触底了吗?


8月,昆明主城五区商品住宅成交均价13335元/㎡,总体是环比持平,但各区的均价涨跌情况不一,盘龙区五华区上涨,西山官渡和呈贡环比下降,其中呈贡的降幅最大,达到了15.11%,从7月份的8560元一下降到了7243元。


由于当月主力成交项目的单价有高有低,所以单独一个月的成交均价出现波动很常见,上月呈贡的情况就是特别典型的例子,而且上月出现7字头均价,情况还更为特殊。


克而瑞的解读是,上月呈贡区花香满径项目延迟备案2.4万方,均价为3681元/平米,所以拉低了成交均价。


具体怎么个拉低法?克而瑞数据显示,上月花香满径所在的呈贡中心板块成交均价仅为5629元/平米,竟然是呈贡各个板块最低均价,甚至比马金铺还要低,这显然不符合当下的市场状况。


而且,呈贡中心区5千多的成交均价已经保持了三个月,从6月份开始都是低于6000,只不过上个月由于花香满径备案量更大,导致呈贡均价掉到了7字头。


数据看起来失真的原因,就在于花香满径的延迟备案。


我们知道,花香满径是个早已卖完的楼盘,项目最初主要是作为云大医院呈贡新区医院职工配套住宅项目开发,也就是通常所说的集资房,在10年前呈贡的这类集资房项目均价也就是3000多的水平。


后来花香满径由于出现停工等问题,被呈贡列为了7个烂尾项目之一,直到去年底,项目重整获成功,陆续解决复工续建和办证问题,最近3个月的批量延迟备案,正是解决问题的一个步骤。


因此,呈贡就这样爆出了7字头的成交均价,严格来说,这既非呈贡房价真的触底,也并不是数据机构的数据失真,而是因为这一次的延迟备案实在是延迟的太久,以至于本应是10年前的备案价到现在才体现在了区域均价上。


但抛开这次7字头房价的特殊情况,呈贡房价远不如顶峰时期却是真实情况。


从2015年开始,呈贡房价一直呈现上涨趋势,从4000多到均价过万,只用了3年时间就实现了房价翻倍,2018年突破了万元大关后,2020年最高点甚至摸到了13000多。


但从2021年下半年开始,呈贡以及行政区划上属于呈贡的大渔、洛羊、马金铺、七甸等片区的多个住宅楼盘开始大幅降价,明显拉低了呈贡整体均价,从上图可以看出,去年1月呈贡的均价降到了8字头,相比2021年同期的12000 ,价格差不多跌去了三成。


此后呈贡的成交均价一直起伏不定,但大致都在8000—10000元之间,随当月主力成交楼盘而波动。


所以,随着房地产各项强力救市政策密集出炉,昆明楼市正在筑底,呈贡房价同样在低位徘徊了很久,再度大幅下滑的可能性并不大。


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